Kennisbank

Wat je moet weten om een meerjarenonderhoudsplan op te stellen dat klopt — ook als je er niet voor hebt doorgeleerd.

Wat is een MJOP?

MJOP staat voor meerjarenonderhoudsplan. Het is een overzicht van al het onderhoud dat een gebouw de komende jaren nodig heeft, met per onderdeel het jaar waarin het aan de beurt is en wat het dan gaat kosten. Het antwoord dat je eruit haalt is niet “wanneer moet het dak vervangen worden” — dat wist je waarschijnlijk al — maar: hoeveel moeten wij dit jaar opzij zetten om dat straks te kunnen betalen?

Een MJOP kijkt vooruit. De aanbeveling is minimaal vijfentwintig jaar, omdat bouwdelen met een lange levensduur — dakbedekking, kozijnen, een lift — anders buiten beeld blijven. Kijk je maar tien jaar vooruit, dan lijkt alles betaalbaar tot het moment waarop het dat niet meer is.

Een MJOP opstellen in zeven stappen

1. Inventariseer de bouwdelen. Loop het gebouw langs en noteer alles wat onderhoud vraagt: dak, goten, gevel, voegwerk, kozijnen, schilderwerk, cv, ventilatie, elektra, sanitair, vloeren, terrein.
2. Meet de hoeveelheden. Hoeveel m² dak, hoeveel strekkende meter goot, hoeveel radiatoren. Zonder hoeveelheden kun je niet rekenen.
3. Stel de conditie vast. Bij voorkeur volgens NEN 2767. Een dak van vijftien jaar oud dat er slecht bij ligt, vraagt eerder aandacht dan de kalender zegt.
4. Bepaal de cyclus. Hoe lang gaat het mee? Gebruik richtcijfers als vertrekpunt en pas ze aan op wat je ziet.
5. Zet er prijzen bij. Begin met richtprijzen en vervang ze door echte offertes zodra je die hebt. Noteer altijd bij welk jaar een prijs hoort.
6. Reken door naar de toekomst. Indexeer de bedragen naar het jaar van uitvoering en tel er een post onvoorzien bij op.
7. Vertaal het naar een jaarbedrag. Bepaal welke jaarlijkse reservering nodig is om alle uitgaven te kunnen dragen zonder dat het fonds leegloopt.

Het reservefonds: hoeveel moet erin?

Sinds 1 januari 2018 is elke Vereniging van Eigenaars wettelijk verplicht te sparen voor groot onderhoud. De wet biedt twee routes:

Route	Wat het inhoudt	Wanneer verstandig
0,5% van de herbouwwaarde	Jaarlijks minimaal een half procent van de herbouwwaarde uit de opstalpolis reserveren.	Als vangnet, wanneer er geen actueel MJOP is.
Op basis van een MJOP	Reserveren wat er volgens het onderhoudsplan werkelijk nodig is.	Vrijwel altijd beter: het sluit aan bij jullie gebouw.

De 0,5%-regel is een grove benadering. Voor een goed onderhouden jaren-negentigcomplex is het vaak ruim voldoende; voor een monumentaal pand met een lift en houten kozijnen lang niet genoeg. Het plan weet wat het gebouw nodig heeft, de vuistregel niet.

Voor verenigingen en stichtingen die geen VvE zijn geldt deze verplichting niet. Het rekenwerk is er niet minder om: een clubgebouw met een dak dat over zeven jaar vervangen moet worden, heeft precies hetzelfde probleem.

Zo reken je het uit. Neem per jaar: beginsaldo plus de jaarlijkse reservering min de uitgaven van dat jaar. Kijk waar het saldo het laagst wordt. Komt het onder nul, dan is de reservering te laag. Het benodigde bedrag is het hoogste van alle uitkomsten van (cumulatieve uitgaven tot jaar X min het beginsaldo) gedeeld door X. Een grote uitgave vlak na de start weegt dus zwaar: er is minder tijd om ervoor te sparen.

NEN 2767: de conditie objectief vaststellen

NEN 2767 is de Nederlandse norm voor conditiemeting van gebouwen en installaties. De norm beoordeelt gebreken op ernst, omvang en intensiteit, en vertaalt dat naar één cijfer:

Score	Conditie	Wat je ziet
1	Uitstekend	Geen noemenswaardige gebreken; nieuwstaat.
2	Goed	Beginnende veroudering, incidentele gebreken.
3	Redelijk	Veroudering zichtbaar, gebreken plaatselijk.
4	Matig	Veroudering duidelijk, gebreken regelmatig.
5	Slecht	Vergaande veroudering, gebreken veelvuldig.
6	Zeer slecht	Einde levensduur; functieverlies dreigt of is er al.

Het nut zit in de objectiviteit. “Het dak ziet er nog wel goed uit” is een mening; conditiescore 3 is een vaststelling waar een volgend bestuur op kan voortbouwen. Bij score 5 of 6 is het einde van de levensduur feitelijk bereikt, ongeacht wat de cyclus zegt.

Indexering: waarom de CPI de verkeerde maat is

Een dakvervanging die vandaag € 24.000 kost, kost dat over vijftien jaar niet meer. Reken je zonder indexering, dan begroot je structureel te laag. De vraag is alleen: met welk percentage?

De meest gebruikte index is de consumentenprijsindex, de CPI. Voor bouwwerk is dat de verkeerde: die meet boodschappen, huur en energie, niet steigers en dakdekkers. Bouwkosten stegen de afgelopen tien jaar gemiddeld drie tot vijf procent per jaar, met uitschieters tot acht procent in 2022 en 2023 — ruim boven de CPI van diezelfde jaren.

Bruikbare alternatieven:

• CBS inputprijsindex bouwkosten. Gratis, openbaar, en goed genoeg voor de meeste verenigingen. Meet de prijsontwikkeling van materiaal en arbeid.
• BDB-indexcijfers. Uitgebreider, met onderverdeling per bouwdeel en een prognose, maar niet kosteloos.

Daarnaast hoort er een post onvoorzien in het plan. Tien tot vijftien procent is gangbaar. Dat is geen slordigheid maar realisme: er komt bij het openleggen van een dak vrijwel altijd iets tevoorschijn wat niemand had zien aankomen.

Wettelijk verplichte keuringen

Een MJOP gaat niet alleen over vervangen. Terugkerende keuringen horen er net zo goed in, juist omdat ze klein en makkelijk te vergeten zijn.

Wat	Termijn	Grondslag
Brandblussers	Jaarlijks, elke 5 jaar uitgebreid	NEN 2559
Brandslanghaspels	Jaarlijks, elke 5 jaar op druk	NEN-EN 671-3
Noodverlichting	Jaarlijks	Bouwbesluit / NEN-EN 50172
Liftinstallatie	Elke 18 maanden tot 2 jaar	Warenwetbesluit liften
Elektrische installatie	Afhankelijk van risicobeoordeling, vaak 3 tot 5 jaar	NEN 3140
Legionella-beheersplan	Jaarlijks bijhouden, risicoanalyse elke 4 jaar	Drinkwaterbesluit
Valbeveiliging op het dak	Jaarlijks	Arbobesluit

Welke verplichtingen precies gelden hangt af van het gebruik van het gebouw en of er personeel werkt. Twijfel je, vraag het na bij je gemeente of een adviseur.

Zeven fouten die vaak worden gemaakt

1. Alleen de eerstvolgende beurt opnemen. Een dak met een cyclus van twintig jaar dat in 2032 wordt vervangen, komt in 2052 opnieuw. Laat je dat weg, dan klopt je horizon niet.
2. Niet indexeren. Zie hierboven. Dit is de meest voorkomende reden dat een reservefonds achteraf te klein blijkt.
3. De btw vergeten. De meeste VvE's en verenigingen kunnen de btw niet terugvragen. Dan hoort die er gewoon bij, en dat scheelt eenentwintig procent.
4. Uitstellen zonder reden vastleggen. Eén keer opschuiven is een besluit. Vier keer opschuiven zonder dat iemand nog weet waarom, is achterstallig onderhoud.
5. Geen post onvoorzien. Zie hierboven.
6. Het plan niet actualiseren. Een MJOP is geen document maar een werkwijze. Zonder nieuwe inspectie verliest het binnen vijf jaar zijn waarde.
7. Alleen naar het gemiddelde kijken. “Gemiddeld € 14.000 per jaar” klinkt geruststellend tot blijkt dat er in 2032 in één keer € 86.000 uit moet. Het moment waarop uitgaven vallen bepaalt hoeveel je moet sparen, niet het gemiddelde.

Deze pagina geeft algemene informatie en is geen bouwkundig of juridisch advies. Voor een betrouwbaar MJOP is een inspectie ter plaatse door een deskundige nodig.